La nue-propriété
Le démembrement de propriété consiste à partager la pleine propriété entre deux personnes distinctes :
le nu-propriétaire et l’usufruitier, pendant une durée définie contractuellement.
On parle de démembrement de propriété lorsque les trois droits ci-dessous n’appartiennent pas à une seule personne, mais qu’ils sont partagés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier :
- L’usus (le droit d’utiliser le bien).
- Le fructus (le droit d’en tirer des revenus : des loyers).
- L’abusus (le droit de disposer du bien de le vendre).
L’usufruitier détient l’usus et le fructus c’est-à-dire qu’il peut, pendant la période de démembrement, utiliser le bien, le mettre en location et percevoir les loyers. En contrepartie, il doit l’entretenir et régler toutes les factures afférentes aux travaux d’entretien et s’acquitter des différentes charges et impôts locaux.
Le nu-propriétaire détient quant à lui l’abusus, il ne perçoit pas de loyers mais ne supporte aucune charge d’entretien ni de gestion pendant toute la durée du démembrement à l’issue de laquelle il deviendra automatiquement plein propriétaire, sans aucun frais ni démarches supplémentaires.
Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
- Ce montage patrimonial permet à un nu-propriétaire d’acquérir un bien immobilier à un prix avantageux. Le prix d’acquisition est en moyenne inférieure à 35/40 % du prix du marché. Dès le départ, le nu-propriétaire perçoit la totalité des loyers qu’il aurait dû percevoir pendant la durée de son investissement sous forme d’une réduction sur le prix de l’appartement.
- Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien immobilier, sans cout supplémentaire, à l’issue de la période de démembrement qui peut durer 15 à 20 ans selon les opérations.
- L’entretien du bien est effectué par le bailleur professionnel qui prend en charge la totalité des travaux et perçoit les loyers. À la fin de la période d’investissement, le bailleur s’engage également à remettre le bien en bon état d’habitabilité. Ce type d’investissement est sans contrainte de gestion.
- Durant toute la durée du démembrement, l’investisseur n’a aucune fiscalité supplémentaire liée à son acquisition. Étant donné que c’est le bailleur qui perçoit les loyers, l’investisseur ne paye pas d’impôts sur les revenus fonciers ni de prélèvements sociaux, CSG/CRDS, ni même de taxe foncière. De plus, l’investissement en nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable de l’IFI.
- Lors d’une succession ou d’une donation, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des frais.
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